Inmobiliario - Urbanístico

Principales Novedades de la Ley 7/2021 (LISTA)

23/02/22

El pasado 24 de diciembre de 2021 entró en vigor la Ley 7/2021, 1 de diciembre  de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA)  en la que se establecen las bases de un nuevo régimen jurídico para la ordenación del territorio y el urbanismo en Andalucía.

Como principales novedades que introduce la nueva Ley del Suelo de Andalucía podemos destacar las siguientes:

1. Unificación en un solo texto de la ordenación territorial y urbanística.

La LISTA recoge en un único cuerpo legal las dos disciplinas que, hasta entonces, estaban reguladas en dos Leyes independientes [Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía (LOTA) y Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA)], con la consiguiente clarificación de competencias autonómica y municipal.

2. División del Plan General de Ordenación Urbanística en dos, dotándoles a ambos de independencia funcional, al objeto de limitar las consecuencias derivadas de las frecuentes declaraciones judiciales de nulidad de los planes:

  • Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), como instrumento de carácter estratégico con el que se configura y define el modelo de ciudad a medio y largo plazo.
  • Plan de Ordenación Urbana (POU), como instrumento propio de ordenación detallada de la ciudad existente y de respuesta a las necesidades de regeneración y rehabilitación de ésta.

3. Se establece un sistema de planeamiento adecuado al tamaño de los pequeños municipios mediante la creación de la figura del Plan Básico de Ordenación Municipal.

4. Mayor simplificación de los procedimientos de aprobación de los instrumentos de ordenación del territorio y de urbanismo, con una reducción sustancial de los plazos de tramitación y el reconocimiento de la plena competencia de los Municipios en la aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico.

5. Nuevo régimen urbanístico del suelo basado en su situación o estado real acorde con la legislación básica estatal, reduciéndose a dos situaciones: suelo urbano y suelo rústico. Desaparece, por tanto, el suelo urbano no consolidado y el suelo urbanizable.

6. Se establecen dos nuevas categorías en suelo rústico:

  • Suelo rústico preservado por existencia acreditada de riesgos naturales mientras subsistan dichos riesgos.
  • Suelo rústico preservado por la ordenación territorial o urbanística, cuya transformación se considera incompatible, por razones de sostenibilidad, racionalidad y viabilidad, y atendiendo a las características y condiciones del municipio.
    • Se prevé la posibilidad de autorizar la construcción de viviendas unifamiliares aisladas, sin vinculación a los usos ordinarios o extraordinarios en suelo rústico, siempre que no induzcan a la formación de nuevos asentamientos ni impidan el normal desarrollo de los usos ordinarios del suelo rústico, en los términos que se establezcan reglamentariamente.
    • En suelo rústico especialmente protegido por legislación sectorial, se establece un plazo de caducidad de 6 años para reacciones frente al mismo desde la completa terminación de las obras.

7. La Ley distingue dos tipos de actuaciones:

  • Las actuaciones de transformación urbanística, que tienen por objeto:
    • En suelo urbano, la realización de actuaciones de mejora urbana y actuaciones de reforma interior.
    • En suelo rústico común, la realización de las actuaciones de nueva urbanización.
  • Las actuaciones urbanísticas, que tienen por objeto la realización de las actuaciones para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, la obtención de sistemas generales y locales o para mejorar o completar la urbanización, así como las actuaciones de edificación.

8. En materia de gestión urbanística:

  • En las actuaciones asistemáticas se crea la figura del Proyecto de Distribución de Cargas.
  • En las actuaciones sistemáticas se crea la modalidad básica o simplificada de reparcelación (>50 propietarios), sin necesidad de constituir junta de compensación.

9. Medidas de adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares.

La Ley recoge el contenido esencial del Decreto Ley 3/2019, regulando el régimen aplicable a las edificaciones irregulares consideradas individualmente, y, a su vez, estableciendo un tratamiento mediante Planes Especiales de adecuación ambiental y territorial, para las agrupaciones de viviendas irregulares y, finalmente, la incorporación de dichas edificaciones al modelo de ciudad mediante los instrumentos de ordenación urbanística general, cuando proceda.