Inmobiliario - Urbanístico

El carácter reglado de las licencias de obra o edificación

27/04/22

La construcción de toda edificación o instalación de cualquier clase y cualquiera que sea su uso, ya sea definitiva o provisional, está sujeta al previo otorgamiento de una licencia urbanística, lo que entronca con la naturaleza estrictamente reglada de dicha actividad administrativa de control.

Como se establece en la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de noviembre de 2010 (recurso 1930/2002), nos hallamos en este caso ante un acto administrativo producido por una Administración Pública que debe responder a los principios de legalidad y vinculación positiva de la Administración, en el sentido de entender que ésta solo puede actuar cuando la norma se lo permite y, por tanto, hacer aquello para lo que se encuentra legalmente habilitada; principios éstos que hayan su reflejo en el artículo 103 de la Constitución Española.

Estos principios generales aplicables a todo acto administrativo se encuentran, aún más reforzados, por la legislación específica aplicable cuando se proyectan sobre la concesión de licencias urbanísticas, por cuanto se trata de actos rigurosamente reglados, que deben otorgarse, necesariamente, cuando la petición de las mismas reúne las condiciones fijadas por la norma para la actividad solicitada.

En este sentido, la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 4 de junio de 2009 (apelación 255/2009), razona que las licencias constituyen actos debidos en cuanto que necesariamente deben otorgarse o denegarse según que la actuación pretendida se adapte o no a la ordenación aplicable, siendo las mismas manifestación de la intervención administrativa, y teniendo por finalidad la de verificar la conformidad de la actuación proyectada (en dicho caso, la construcción de la edificación pretendida) con el ordenamiento jurídico.

Así lo ha entendido de manera reiterada la Sala Tercera del Tribunal Supremo al declarar que la licencia urbanística es un acto administrativo de autorización por cuya virtud se lleva a cabo un control previo de la actuación proyectada por el administrado, verificando si se ajusta o no a las exigencias del interés público urbanístico, tal y como han quedado plasmadas en la ordenación vigente. Si es ésta la que determina el contenido del derecho de propiedad, es claro que este derecho ha de ejercitarse “dentro de los límites y en cumplimiento de los deberes” establecidos por el ordenamiento urbanístico.

De ello se colige la rigurosa naturaleza reglada de las licencias urbanísticas, que se constituyen en actos debidos en cuanto que, necesariamente, deben otorgarse o denegarse según que la actuación pretendida se adapte o no a la ordenación aplicable.

En el particular relativo a las licencias de obra, la precitada Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de noviembre de 2010, puso de manifiesto que la propiedad inmobiliaria sometida a la legislación urbanística ha evolucionado hacia una propiedad de naturaleza estatutaria, lo que significa que el titular del derecho de propiedad puede hacer aquello para lo que está previa y expresamente habilitado.

En este sentido se expresa la Sentencia de la Sección Quinta de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 2000 cuando señala que las licencias de obras, a diferencia de las autorizaciones que implican autorizaciones de funcionamiento, se conceden para una operación singular y concreta, conforme a las normas de planeamiento que le son de aplicación, exigiendo por ello una apreciación por parte de la Administración autorizante de la realidad del estado de cosas que existe en el momento en que se debe otorgar, para determinar si la misma se acomoda o no a las normas establecidas para garantizar el interés público, que justifica la sumisión a un control “ex ante” del acto de que se trata.

Justamente por ello, la Administración debe limitarse, recibida la solicitud de licencia de edificación u obras, a efectuar el aludido control previo de legalidad, pero teniendo siempre presente que, conforme tiene pacífica, constante y reiteradamente declarado la jurisprudencia, dicho control de legalidad no lo es de la “legalidad en general” sino de la legalidad urbanística, ya que conforme al artículo 12.1 del Reglamento de Servicio de las Corporaciones Locales las licencias se entienden otorgadas “salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero”, de forma que no corresponde a la Administración controlar, a través de la licencia, la titularidad dominical del terreno sobre el que se pretende construir.